房价会跌吗？未来房价走势分析

2024年，我国房地产市场整体仍面临调整压力，前三季度新房销售同比下降明显，二手房“以价换量”带动市场保持一定活跃度，但9月市场也出现降温。在此背景下，9.26中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，树立了明确的止跌回稳目标，标志着中央政策发生转向，随后多部委集中出台政策“组合拳”，地方积极落实相关政策。四季度以来，核心城市量价加快修复，房地产出现阶段性回稳。12月，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，释放了更加坚定的稳楼市基调。

2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”规划的布局之年，预计各项政策将加力落实“稳住楼市”，市场何时能够真正实现“止跌回稳”，哪些关键政策将影响市场走势，哪些城市有望率先回稳？中指研究院结合近期中央会议精神，运用中国房地产中长期发展动态模型对全国及不同城市2025年市场形势进行预判，以供参考。

1、房地产政策还有哪些空间？ 12月中央经济工作会议定调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，预计房地产政策宽松基调将延续，“市场不稳、政策不止”，下阶段或将着力推动已出台政策的加快落实，并保持政策连续性，继续围绕促进需求、优化供给两个方面展开。

促进需求方面，一是，加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造，释放增量住房需求；

二是，一线城市限制性政策有望继续优化，包括缩短社保年限要求、取消郊区或大户型限购等；

三是，更多城市有望加大购房补贴力度，带动需求释放。

优化供给方面，一是，落实专项债收购存量闲置土地，完善相关配套政策，加速推动土地“去库存”，增加市场有效供应；

二是，完善存量商品房收储政策，在收购主体、收购价格和住房用途方面给予城市政府更大自主权；

三是，多措并举盘活商办用房。此外，预计“好房子”建设、项目融资“白名单”等也将是2025年供给端政策发力点。

2、2025年市场如何走？楼市能否“止跌回稳”？ 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。

2025年全国房地产市场主要经营指标预判如下

销售方面，2025年新房销售恢复仍面临一些挑战，如：居民收入预期尚未根本性扭转、有效供给不足、二手房市场对新房“替代效应”等。中性情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比下降6.3%，乐观情形下，若货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策加快落实，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。同时宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。

投资开工方面，受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约，中性情形下，预计2025年新开工面积同比下降15.6%，房地产开发投资额同比下降8.7%。2025年促进投资开工“止跌回稳”的关键是盘活闲置存量土地，增加市场有效供应，推动市场进入新的循环。

3、2025年不同梯队城市分化行情如何？哪些城市有望率先止跌回稳？ 不同梯队楼市现状 新房市场：根据中指重点监测的100城数据，2024年1-11月，各梯队城市新房销售规模同比均下降，其中一线城市降幅最小。四季度以来，各线城市新房销售均有改善，一线城市市场修复最快，10-11月销售面积同比增长40%。

图：2016年以来各梯队代表城市新建商品住宅月均成交面积及同比

数据来源：中指数据CREIS

图：2022年以来各梯队代表城市新建商品住宅月度成交面积同比走势

数据来源：中指数据CREIS

二手房市场：根据中指数据，2024年1-11月，重点30城二手房成交约146.5万套，同比增长2.3%。各线来看，一线城市二手房成交套数同比增长14%，二线、三四线代表城市同比分别下降1%、10%。10-11月，各线代表城市成交量持续改善，一线、二线、三四线城市同比增幅分别为57%、13%、3%。房价方面，2024年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌6.77%，至11月环比已连跌31个月，市场持续“以价换量”，9.26新政后，核心城市价格有所趋稳，11月深圳、成都等4个城市二手房价格环比止跌转涨，打破百城连续7个月全面下跌的局面，释放出积极信号。

图：2022年以来30个代表城市二手住宅月度成交套数走势

数据来源：中指数据CREIS

土地市场：2024年，各梯队城市住宅用地成交面积、土地出让金均不同程度下降。土拍市场整体维持点状高热、持续分化的趋势，北上深杭仍是房企重要布仓地。9.26新政以来，北京、上海、杭州、成都等核心城市竞拍出多宗高溢价、高总价地块。若2024年成交的优质地块明年入市，有望对这些城市新房销售提供一定支撑。 图：2024年*全国300城及各梯队城市住宅用地供求情况

（注：2024年*统计时间截止为2024年12月23日）

数据来源：中指数据CREIS

图：22个重点城市2022年以来季度溢价成交情况

数据来源：中指数据CREIS

图：22个重点城市 2024年溢价成交情况

数据来源：中指数据CREIS

2025年市场预判 2025年，政策支持力度、市场供求关系及预期、城市吸附力等是影响不同城市市场复苏节奏的关键因素。在市场修复过程中，不同城市市场表现必然存在差异，其止跌回稳的节奏和程度也将会有所不同。

一线城市 市场预期明显改善，2025年市场有望率先止跌回稳 一线城市人口吸附力强，购房需求旺盛，且2024年四季度以来市场预期明显改善，二手房市场在买方加速入市的带动下持续放量，二手房刚需入市也有望加快一二手联动，带动新房市场需求释放，叠加优质地块供应增加也将对明年销售形成有力支撑。此外，2025年北上深限购政策若能继续优化，也将对明年市场产生积极影响，预计明年一线城市市场有望率先止跌回稳。

二线城市 市场分化态势延续，强二线城市市场恢复节奏有望加快 城中村改造与“房票安置”相结合的政策落地，或将对明年二线城市市场销售产生实质性带动，预计2025年二线城市整体市场恢复节奏有望加快。其中杭州、成都、西安、合肥、苏州等强二线城市产业基础较好，人口吸附力较强，且库存压力相对可控，未来市场恢复节奏或有望加快。

三四线城市 库存去化压力突出，短期内市场仍面临调整压力 对于大部分三四线城市而言，房地产高速增长的时期已基本结束，未来这些城市的住房将回归消费属性，城镇化及购买力将主导市场走势。当然，三四线城市之间的房地产市场也会存在差异，部分位于发达城市群/都市圈，以及具有独特产业优势、良好生态环境的三四线城市，楼市需求仍有一定支撑。而人口持续流出、住房供应过剩的三四线城市或将持续面临需求不足的情况，同时政策空间也较为有限，预计短期之内市场仍面临调整压力。