如果一个地方一个家庭的收入的50%用来解决居住问题，甚至超过这个家庭的50%，用三代人的钱来解决居住问题。他已经形成了一种，严重的剥削。
简单说说地租经济对中国经济和中国经济所面临的挑战，以及我们对这些挑战的一些想法，关于我国经济呢，在20大之前就有很多的讨论，无论是海外啊，无论是国内都有好多的讨论，其实在香港的讨论是非常激烈的。这个看法的分歧，远远的超过对中国经济本身的分析，这里边涉及到我们对当代中国经济史的一个想法。
我甚至认为2023年应该是中国当代经济史的重要的转折点，20大会写入史册，它极为重要，重要的不是人事，而是对中国经济的理解和描述，这里边有一个非常重要的点，简单的将2022年之前约略15年到20年的经济，定义为地租经济，因为我们比较重视发展地租经济，或者是因为中国经济在一个特殊的时期需要以房地产作为支柱。
地方财政形成土地财政分税制之后，就形成了围绕着地租的政治制度和政策，涉及经济制度和政策设计。这里边作为经济学的角度看，没有说地租经济一定好或一定不好。但是我们必须意识到地租经济的局限性，那么2023年以后不是地租经济了，会是另一个经济。
简单管它叫数字经济，我们应该结束地租经济，进入数字经济时代，这里面非常复杂。因为我们的经济结构，生产关系，生产力决定了生产关系，所以我们的整个的政府就是行政体系设计，实际上也是跟地租紧密联系的，我们的财政制度、金融制度都是跟地租密切相连的。
现在地方财政遇到了非常严重的问题，其实是地租经济的经典特征，因为我们不知道该从哪里去获取税收，我们不知道经济的动能应该在哪里。所以整个的体制设计，甚至行政体系的设计，是围绕着地租，围绕着土地开发，围绕着这样一个体系进行的，要改其实难度非常大。财政如此，金融更是如此。我国庞大的金融体系是围绕着砖头运行的，围绕着地租运行的。不是围绕着实体经济运行，更不是围绕着中小企业进行的。
如果仔细观察过中国的金融体系、美国的金融体系、英国的金融体系。欧洲特别是德国的金融体系，一个好的工业化国家，金融是必须为实体经济服务的，中国香港的金融体系就是为地租服务的。他所有的贷款都是砖头贷款，没有抵押物。你就没有信用，你就算是一个企业家，你也拿不到钱。围绕着地租形成的政治结构，经济结构，特别是财政结构和金融结构为什么会有问题？其实不光是地租，也包括后来的数据租啊，围绕着数据的经济。它形成了一种比较劣质的分配结构，不是说不能发展地产，不是不能以地产为支柱产业，不是这个意思。
在特定历史时期，以房地产为支柱产业是一个国家完成工业化所必须进行的一个阶段，或者是叫必经之路。因为地租是活化资本的非常好的工具，但你懂得，作为活化资本的工具，往往会被过度使用。过度使用的最佳案例就是香港，前两天一个有个网友问我，怎么翻译超级地租啊？
我给出的粗浅回答是这样的：僭越土地主权向土地使用者征缴的，超越了一般意义。或者是平均租赁费用的那部分类租性的收入，或者叫类税性的收入就叫超级地租。
举个例子，一个正常的家庭用家庭收入的30%去支付居住性支出，已经是极限。一个智力良好的国家应该远远低于30%，比如说家庭收入是1万块钱，极限值是3000块钱，用来供楼或者是租房好一点。好多国家可能用20%就可以了，北欧国家是10%这样的水平，如果一个地方一个家庭的收入的50%用来解决居住问题，甚至超过这个家庭的50%，用三代人的钱来解决居住问题。它已经形成了一种严重的剥削，它是一种分配结构的严重的扭曲，香港非常遗憾，香港在1983年之后进入了超级地租时代，香港在短短的时间之内。丧失了几乎全部的制造业，全部的工业，大家可能无法理解为什么超级地租会挤出制造业。
将来有时间再讲其中的经济学原理，它是一个几乎是公理或者是真理的一个现象。我国在九四年我们分税制开始中央和地方分税，地方的税收的主要依据就是卖地收入，这个时候必须将地租作为整个经济运行或者是经济发展的动能，经济就围绕着土地开始展开。然后因为中国的土地主权是属于国家的。这个国家并不具体，它是一个概念，事实上国家的主权融合在治权里边，在行政体系里边，也就是说在政府手上，或者是在具体在一部分的官吏手上。这个时候，官吏与资本一旦形成合力，就会过度的使用。
地租，土地的租赁收入，构成政府的收入，构成机构的收入，构成个人的收入。所以中国会出现过往十年的房地产的扭曲性的发展，由于它是一种投资性工具，它给别人的回报太高，远远超过工业的平均利润，所以当地政府很不好踩压，在2008年开始进入到房地产高速发展的过程之后，形成了对工业的挤出。很多朋友一直不理解广东发生了什么事情，为什么像东莞这些地方工业全都没了？当你理解了地租的暴利，你就理解为什么产业资本或者是进入制造业的资本会退出制造业，为什么香港全部退出制造业会去炒地皮、炒楼房，因为他的回报是正常工业的五倍以上，所有资本包括产业资本都是逐利的。
地租的失控，实际上是国家治理的失败。值得安慰的是，这件事情我国的领导和政府很早发现。所以我们国家约略在五年之前提出了房住不炒，但今天我们要讨论这个问题，是他这不是一个吵的问题，也不是一句话的问题，甚至不是一个政策的问题，我们的经济制度就是为地租设计的，我们要动的东西很多，而且已经形成了完整的链条，动起来难度之高，恐怕常人难以想象。这真是伟大的了不起的改革，这是我想谈中国经济的一个问题。其实我要说的是我们要解决的一个问题。就是由地租经济向数字经济转型，数字经济他对政府的要求和现在我们对政府的要求完全不一样了，政府完全是一字财政，和地租财政完全不是一回事，数字金融和地租金融完全不是一回事。
这个转型过程中，很多在地租上获得利益的政府的部门、机构和个人可能会有剧烈的反弹。注意到2022年年底，我国的经济学家们。专家们、学者们几乎是全部在反对取消地租的这样一个事情，大家还是希望回到地租的结构中去啊，因为那是他们最舒适的区域。但这个对国家构成严重的打击，这里边我再补充一句话，很多的中国的经济学家都认为，由于中国经济的体量太大了，所以中国经济不可能高速增长。
2022年我们的经济增长只有3%，难道？中国经济真的不能高速增长了吗？难道经济增长跟体量有关系吗？其实经济增长。唯一的原因就是资本积累率，中国的资本积累率在地租的经济结构和经济体系之中反复被降低，地租形成了某类型资产主要是房地产的泡沫。这个泡沫制造了一大批的有钱人，有钱人知道现在这个地租体系以之相配套的税收是不合理的，将来一定会有针对资产的特税，特别是针对房产的税，他们要做的事情是走。资本出逃，是他们这些资本利得的资本家，唯一的出路！
所以中国在过去的很长的一段时间出现了大规模的走资，以前的估算是三万亿美元，后来朋友说可能远远高过这个数。由于中国资本积累率在改革开放之前一直是十以上，两位数，在改革开放之初的20年也接近十以上，所以中国经济腾飞了，高速发展。但这几年我们的资本流走了，我们管它叫走资，资本走了，资本积累率没了。那么经济增长的动能就消失了。我们之所以在2023年的年初讨论这个问题，既有我们对国家的对未来的一种期望，也有对大家目前的投资，个人投资理财的，也算是一种不能叫劝诫吧，就是一种让大家站在一个更高的哲学高度和历史纵深来对经济现象做出理解。