万科会不会爆雷，先看看万科是民企还是国企？算是半个民企，因为他的第一大股东是深圳地铁。深圳地铁现在持有万科27.2%股份，所以他是第一大股东。如果超过30%了就成为控股股东了。最后呢就是深圳国资了。这里说一下以前万科的第一大股东是华润，因为2015年发生的那个宝万之争，所以第一大股东最后才变成了深圳地铁。那么如今恒大破产清算，然后碧桂园债务违约。
万科作为民营房企以后会怎么样呢？9月21号国际评级机构穆迪发布的报告直言，由于担心市场恢复较慢，可能影响公司销售，将万科的评级暂时列入观察名单。紧接着，惠誉也把万科的评级由3b调整为3b垃圾债评级。
然后到10月28号，万科发布了三季报营收和利润都出现了两位数的下滑，超出了市场预期。那这么多负面的消息挤压在一起，就算是万科也一样会被股债双杀。万科的股价现在已经来到了2016年的新低。
而境外美元债收益率也一路飙升。最夸张的一支债券10月25号的票面收益率大概是20%。到了10月30号，票面收益率飙涨到54%，大家要知道，债券的票面收益率越高，说明到期偿付的风险就越大。万科这个开局是不是像极了当年的恒大和碧桂园？其实一家企业最终经营失败，无非就是两个原因，一个是内因，一个是外因，那先说外部压力，也就是整个房地产行业到底还能不能起来。
10月20号的时候，万科的媒体交流会上，董事长郁亮在被问到目前房地产救市政策效果如何的时候，他的原话是这样子说的，目前出台的政策肯定是有效果的，但是也可以用得更好。
你们好好细品一下这句话，但是可以用的更好。我想应该是郁亮了真心话了，那有人说了国家不是去年已经开始允许房企在A股进行股权融资了吗？那这还不能解决吗？是的，很难解决，因为现在行情不好呀，A股都跌破3000
点了，这也导致万科的150亿的定增方案被迫撤回了。所以来自行业外部因素确实让万科陷入了困境。那么万科的内部有没有什么隐患呢？让我们从财报里面看看答案，今年前三季度营收2903.1亿元，同比下降14%。净利润136.2亿元，同比下降20.3%。其中主业房地产开发业务结算面积是1831.7万。平方米贡献营业收入2442.1亿元。
同比分别下降19%和17.4%。如果我们把第三季度的数据单独拎出来的话，万科的第三季度营收同比下降了31.6%，净利润同比下降了22.5%。可以说，万科从2010年以后就没有出现过这么难看的报表了，甚至我们如果拿万科的成绩单去对比统计局给出的全国数据的话，你会发现万科竟然严重拖了统计局的后腿。我想那肯定是万科的数据哪里出了问题。统计局的数据肯定不会有问题的，那么大家可以试想一下，假如一家房地产企业面临房价下跌
销售量萎缩，营收下滑。这时候要如何才能保住企业不被拖垮呢？答案是要减少营业支出，但是万科的内因就出在这里。
从万科的财报里面看得出来，万科虽然也在努力减少的支出，但似乎给人的感觉就是减不下来。比如我们会觉得如果现在房子不好卖了，那么地是不是可以少拿一点？但是从查到的数据来看的话，万科今年上半年拿地就花掉了290亿，而且还有超过500万平方米的城市更新项目等的收购。要知道，2022年全年，万科也就花了不到500亿拿地，所以大家不觉得奇怪吗？为何万科明知道今年房地产销售不好，仍然要拿那么多地呢？难道是有任务？除了拿地开销太大以外，
万科在降低运营成本上做出的努力也不够，比如管理费用。今年前三季度比去年前三季度少了30.21%。但是财务费用却增加了130.46%。这就说明了万科并没有在债务上瘦身。
杠杆率没有降下来，那么这在投资人看来就是一个危险的信号了。因为当企业利润下滑的时候，高杠杆率会迅速吃掉你的现金流，所以才会导致最近万科的债券被抛得那么厉害。
现在美元债的投资人都是惊弓之鸟，因为在恒大，碧桂园身上吃了亏，那自然是对任何一家房企都特别的谨慎。所以哪怕是万科并没有像恒大，碧桂园那么大的风险也一样会受到牵连的，按理说，万科在民营企业里面是属于比较保守的那一类，但是为什么就在杠杆这件事上却显得不够保守？是不是万科被什么事情误导了？错误的预判了某些事情？因为去年12月份的时候，有关部门就说允许一批房地产企业
在A股进行股权融资，万科接到了信号，马上推出了150亿的定增方案，其中90亿本来就是用于偿还境外债务的
但是谁都没有想到， A股跌跌不休，所以万科8月30号的时候撤回了定增申请。我猜是因为A股下跌打乱了原本万科还债的计划，所以今年万科的美元债都是通过置换的方式还上的，因此杠杆率才降不下来。现在万科只有一支
35.77亿的公REITs还在审批，就算能够通过，估计也要等到明年了。假如这项融资最后也告吹的话，那么郁亮真该好好想想是不是该把手里的资产卖掉？一部分还债，或者是房地产业务该收缩着做。我个人认为万科还是能顺利通过这次危机的，因为万科的问题其实很容易解决，那就是缩小规模。只要万科肯从头部房企的排行榜里面下来，那么就能活下来。当然这就意味着要裁员，卖资产，少拿地，多还债。万科无论是在地产界还是在民间，口碑都还是不错的，杠杆率也没有恒大、碧桂园那么高，所以他仍然是中国所有民营房区里最容易活下来的那一个。