万科是国企吗?万科房地产目前现状

万科会不会爆雷,先看看万科是民企还是国企?算是半个民企,因为他的第一大股东是深圳地铁。深圳地铁现在持有万科27.2%股份,所以他是第一大股东。如果超过30%了就成为控股股东了。最后呢就是深圳国资了。这里说一下以前万科的第一大股东是华润,因为2015年发生的那个宝万之争,所以第一大股东最后才变成了深圳地铁。那么如今恒大破产清算,然后碧桂园债务违约。

万科是国企吗?万科房地产目前现状

万科作为民营房企以后会怎么样呢?9月21号国际评级机构穆迪发布的报告直言,由于担心市场恢复较慢,可能影响公司销售,将万科的评级暂时列入观察名单。紧接着,惠誉也把万科的评级由3b调整为3b垃圾债评级。

然后到10月28号,万科发布了三季报营收和利润都出现了两位数的下滑,超出了市场预期。那这么多负面的消息挤压在一起,就算是万科也一样会被股债双杀。万科的股价现在已经来到了2016年的新低。

而境外美元债收益率也一路飙升。最夸张的一支债券10月25号的票面收益率大概是20%。到了10月30号,票面收益率飙涨到54%,大家要知道,债券的票面收益率越高,说明到期偿付的风险就越大。万科这个开局是不是像极了当年的恒大和碧桂园?其实一家企业最终经营失败,无非就是两个原因,一个是内因,一个是外因,那先说外部压力,也就是整个房地产行业到底还能不能起来。

万科是国企吗?万科房地产目前现状

10月20号的时候,万科的媒体交流会上,董事长郁亮在被问到目前房地产救市政策效果如何的时候,他的原话是这样子说的,目前出台的政策肯定是有效果的,但是也可以用得更好。

你们好好细品一下这句话,但是可以用的更好。我想应该是郁亮了真心话了,那有人说了国家不是去年已经开始允许房企在A股进行股权融资了吗?那这还不能解决吗?是的,很难解决,因为现在行情不好呀,A股都跌破3000

点了,这也导致万科的150亿的定增方案被迫撤回了。所以来自行业外部因素确实让万科陷入了困境。那么万科的内部有没有什么隐患呢?让我们从财报里面看看答案,今年前三季度营收2903.1亿元,同比下降14%。净利润136.2亿元,同比下降20.3%。其中主业房地产开发业务结算面积是1831.7万。平方米贡献营业收入2442.1亿元。

万科是国企吗?万科房地产目前现状

同比分别下降19%和17.4%。如果我们把第三季度的数据单独拎出来的话,万科的第三季度营收同比下降了31.6%,净利润同比下降了22.5%。可以说,万科从2010年以后就没有出现过这么难看的报表了,甚至我们如果拿万科的成绩单去对比统计局给出的全国数据的话,你会发现万科竟然严重拖了统计局的后腿。我想那肯定是万科的数据哪里出了问题。统计局的数据肯定不会有问题的,那么大家可以试想一下,假如一家房地产企业面临房价下跌

销售量萎缩,营收下滑。这时候要如何才能保住企业不被拖垮呢?答案是要减少营业支出,但是万科的内因就出在这里。

从万科的财报里面看得出来,万科虽然也在努力减少的支出,但似乎给人的感觉就是减不下来。比如我们会觉得如果现在房子不好卖了,那么地是不是可以少拿一点?但是从查到的数据来看的话,万科今年上半年拿地就花掉了290亿,而且还有超过500万平方米的城市更新项目等的收购。要知道,2022年全年,万科也就花了不到500亿拿地,所以大家不觉得奇怪吗?为何万科明知道今年房地产销售不好,仍然要拿那么多地呢?难道是有任务?除了拿地开销太大以外,

万科在降低运营成本上做出的努力也不够,比如管理费用。今年前三季度比去年前三季度少了30.21%。但是财务费用却增加了130.46%。这就说明了万科并没有在债务上瘦身。

杠杆率没有降下来,那么这在投资人看来就是一个危险的信号了。因为当企业利润下滑的时候,高杠杆率会迅速吃掉你的现金流,所以才会导致最近万科的债券被抛得那么厉害。

现在美元债的投资人都是惊弓之鸟,因为在恒大,碧桂园身上吃了亏,那自然是对任何一家房企都特别的谨慎。所以哪怕是万科并没有像恒大,碧桂园那么大的风险也一样会受到牵连的,按理说,万科在民营企业里面是属于比较保守的那一类,但是为什么就在杠杆这件事上却显得不够保守?是不是万科被什么事情误导了?错误的预判了某些事情?因为去年12月份的时候,有关部门就说允许一批房地产企业

在A股进行股权融资,万科接到了信号,马上推出了150亿的定增方案,其中90亿本来就是用于偿还境外债务的

但是谁都没有想到, A股跌跌不休,所以万科8月30号的时候撤回了定增申请。我猜是因为A股下跌打乱了原本万科还债的计划,所以今年万科的美元债都是通过置换的方式还上的,因此杠杆率才降不下来。现在万科只有一支

35.77亿的公REITs还在审批,就算能够通过,估计也要等到明年了。假如这项融资最后也告吹的话,那么郁亮真该好好想想是不是该把手里的资产卖掉?一部分还债,或者是房地产业务该收缩着做。我个人认为万科还是能顺利通过这次危机的,因为万科的问题其实很容易解决,那就是缩小规模。只要万科肯从头部房企的排行榜里面下来,那么就能活下来。当然这就意味着要裁员,卖资产,少拿地,多还债。万科无论是在地产界还是在民间,口碑都还是不错的,杠杆率也没有恒大、碧桂园那么高,所以他仍然是中国所有民营房区里最容易活下来的那一个。

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