一位化名为H的房产经纪人在网络上发布一篇文章，爆料张某夫妇买房跳单。据这名房地产经纪人所述，在2019年6月21日和22日，张某夫妇在其引导下到现场两次看房，只是后期两人以不喜欢该房源的理由拒绝购买，而中介人员随后发现，张某夫妇实际上跳过了他购买了这套房子。该事件一经发酵，便在网络上引起了轩然大波。
什么是跳单？
“跳单”通常是指买卖或租赁双方通过中介居间服务取得联系之后，避开中介自行成交或委托其他中介成交，从而逃避或少付中介费的行为。在《民法典》颁布之前，法院判断一行为是否属于“跳单”主要结合当时的《合同法》相关规定、双方当事人签订的合同、契约精神以及诚实信用原则。在2021年1月1日《民法典》颁布后，“跳单”行为在法律上有了明确的规定，首次将“跳单”行为上升到了法律层面，这不仅保障了中介人的权益，而且严格限制了违背契约精神的违法行为。
相关法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。
如何判断“跳单”行为？
一种行为要定义为“跳单”行为，首先得理解什么是中介合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。因此，判断是否为“跳单”，主要为以下要点：
01
第一，看中介合同是否已经生效，并且中介人按照中介合同的约定提供了交易机会或者媒介服务。如果中介合同没有生效或者中介人没有按约提供服务，那么“跳单”行为也就无从说起。
02
第二，看中介合同生效之后，委托人是否因为中介人提供的交易机会或者媒介服务从而与他人订立合同。
案例一
上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案
裁判要点
房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
裁判理由
中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。
03
第三，委托人在接受中介人的服务后，是否利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同。
案例二
北京智趣家科技有限公司与北京明睿东方信息咨询有限公司中介合同纠纷案
裁判理由
从履行情况考察，从明睿公司履行中介服务内容来看，能够显示中关村创投公司对于承租房屋的信息来源以及现场看房服务由明睿公司完成，可认定明睿公司已经向承租方进行报告订立合同的事宜以及提供与订立合同最密切相关的推荐和看房服务，且该情况亦告知并登记于委托方即智趣家公司，明睿公司已履行中介服务之义务；从中介服务的义务范围考察，在其他普通涉及中介服务的中介合同履行过程中，价款的最终确定也要基于出租方和承租方的协商和沟通，并非由中介方来确定价格，中介方亦难以对价款起到决定性作用，其仅起到提供交易信息和促成交易作用即可。本案从证据中能够认定明睿公司提供中介服务后未即刻促成的原因并不在明睿公司，而在智趣家公司。具体而言，明睿公司在提供带看服务并和智趣家公司对接后，因智趣家公司临时将每平方米调高价格，导致租赁双方未在当时签订租赁合同，而最终租赁双方在绕过明睿公司后确定的价格还低于调价前最初价格，故智趣家公司的临时调价行为存在故意阻却当时交易成功的嫌疑。所以，即使本案中最终租赁合同的价款合意及合同签订，系TCL公司和中关村创投公司之间系战略合作关系或领导层协商影响，并不能否定明睿公司完成中介服务并积极促成交易之客观事实。
