一、公积金个人住房贷款概述
(一) 概念
公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。
(二)实行原则
公积金个人住房贷款实行“存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保”的原则。
(三) 特点
1、互助性
公积金个人住房贷款其资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金。
2、普遍性
只要是具有完全民事行为能力、正常缴存住房公积金的职工，都可申请公积金个人住房贷款。
3、利率低
相对商业贷款，公积金个人住房贷款的利率相对较低。
4、期限长
目前，公积金个人住房贷款最长期限为30年。
二、公积金个人住房贷款要素
(一)贷款对象
只要是公积金缴存的职工均可申请公积金个人住房贷款。
贷款对象应具备的基本条件为：
1、具有城镇常住户口或有效居留身份;
2、按时足额缴存具有个人住房公积金存款账户；
3、有经济收入稳定，信用良好，有偿还贷款本息的能力 ;
4、有合法有效的贷款银行要求提供的证明文件；
5、有当地住房公积金管理部门规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购( 大修 ) 住房的首付款:
6、有符合要求的资产作抵押或质押，或有保证人；
7、符合当地住房公积金管理部门规定的其他条件。
(二)贷款利率
公积金个人住房贷款的利率按中国人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行。
(三)贷款期限
最长为30年( 不得超过法定离退休年龄后5年 )。如当地公积金管理中心有特殊规定，按当地住房公积金信贷政策执行。
(四)还款方式
1、贷款期限<1年
实行到期一次还本付息。
2、贷款期限 >1年
借款人从发放贷款的次月起偿还贷款本息，一般采用等额本息还款法和等额本金还款法。
(五)担保方式
一般有抵押、质押和保证三种。实践中，住房置业担保公司所提供的连带责任担保是常见的保证方式。
各地住房公积金管理中心对公积金个人住房贷款的担保方式有不同的规定。
(六)贷款额度
最低首付款比例为20%，实施限购限贷政策的城市，按当地住房公积金信贷政策执行。
三、公积金个人住房贷款业务的职责分工和操作模式
(一) 职责分工
公积金管理中心基本职责：制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风险。
承办银行基本职责：公积金借款合同签约、发放、职工贷款账户设立和计结息以及金融手续操作。
可委托代理职责：贷前咨询受理、调查审核、信息录入，贷后审核、催收、查询对账。
(二)操作模式
银行受理，公积金管理中心审核审批，银行操作。
公积金管理中心受理、审核和审批，银行操作。
公积金管理中心和承办银行联动。
四、公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款的区别
不同点 |
公积金个人住房贷款 |
商业银行自营性个人住房贷款 |
承担风险主体 |
政府设立的住房置业担保机构 |
商业银行 |
资金来源 |
公积金管理部门归集的住房公积金 |
银行自有信贷资金 |
贷款利率 |
相对较低 |
相对较高 |
五、贷款流程
(一)贷款的受理与调查
1、银行办理公积金个人住房贷款的条件
银行要先和公积金管理中心签订《住房公积金贷款业务委托协议书》，取得公积金个人住房贷款业务的承办权之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。
2、借款人申请公积金个人住房贷款的要求
申请不同的公积金贷款的补充材料:
(1)各当事人的居民身份证、户口簿原件及复印件和共同还款承诺书;
(2)婚姻状况证明；
(3)合法的商品房购房合同或协议 ;
(4)借款人参贷人所在单位提供的个人资信证明；
(5)借款人已交付符合现行规定首付比例房款的有效凭据;
(6)有效的担保证明;
(7)办理贷款的期房楼盘，必须由开发商与受委托银行签订个贷协议的楼盘，借款人可通过个贷银行办理贷款手续。
申请二手房公积金贷款须补充的材料:
(1)卖方身份证、户口簿复印件 ;
(2)房产证原件和复印件由相关部门认可的评估机构出具的评估报告；
(3)由相关部门认可的中介机构与买卖双方签订的三方协议;
(4)由区级以上房产交易部门进行抵押登记。
(二)贷款的审查与审批
1、贷前审查
借款人缴存住房公积金情况；
借款用途；
借款内容；
贷款资信审查。
2、贷款审批
(1)登记台账
承办银行将通过初步审核的公积金贷款登记台账。
(2)贷款审批
公积金贷款的贷款风险由公积金管理中心承担，公积金贷款的审批决策权属于公积金管理中心。
(3)核对或登记台账
承办银行取回公积金管理中心出具的审批意见和放款通知书后，核对已登记台账。
(三)贷款的签约与发放
贷款发放：承办银行必须在收到公积金管理中心拨付的住房委托贷款基金，办妥所购房屋抵押登记(备案)手续，审核放款资料齐全性真实性和有效性后发放贷款。
(四)支付管理
除当地公积金管理中心有特殊规定外，公积金个人住房贷款必须采用委托支付的支付管理方式。
贷款人受托支付完成后，应详细记录资金流向，归集保存相关凭证。
受托支付的操作要点：
明确借款人应提交的资料要求 ;
明确支付审核要求:
完善操作流程;
合理确定流动资金贷款的受托支付标准；
要合规使用放款专户。
(五)贷后管理
贷后管理主要方面：
1、贷款检查
承办银行定期对公积金贷款的办理的检查应包括:
(1)业务操作的合规性 ;
(2)是否按委托协议要求的工作时限办理贷款业务 ;
(3)贷款账户的催收情况等
2、协助贷款催收
贷款银行采取的催收措施：
(1)逾期< 90天 : 短信、电话和信函等方式；
(2)逾期>=90天: 发出提前还款通知书，要求提前偿还全部借款，并支付逾期期间的罚息；提前还款通知书确定的还款期限届满仍未还款: 就抵押物的处置与借款人达成协议；
(3)逾期>=180天，对拒不还款借款人提起诉讼，对抵押物进行处置;处分抵押物所得价款用于偿还贷款利息、罚金及本金。
3、对账工作
与公积金管理中心对账：
(1)核对公积金管理中心划拨基金与银行收到的基金是否一致;
(2)核对银行住房回收贷款本息金额与公积金管理中心收的回收贷款本息是否一致。
与借款人对账：
承办银行定期( 按月、按季、按年 )寄发对账单或电子银行查询对账的形式与借款人进行账务核对。
4、担保贷后管理
(1)已发放贷款
具备抵押登记办理条件后及时办理手续修改维护抵押登记信息，处理抵押物账务，并将他项权证的移交入库。
(2)结清贷款
核实审查注销的抵押登记资料，及时办理抵押登记注销手续和处理相关账务。
5、贷款数据的报送
6、委托协议终止
7、基金清退和利息划回
按时将回收贷款本金与利息划入公积金管理中心指定的结算账户和增值收益账户，及时进行资金清算。
8、档案管理
9、贷款手续费的结算
公积金管理中心应定期( 每月、每季每年 )按比例将委托贷款手续费划归给承办银行。
